随着近年来房地产行业进入深度调整期，房地产代建业务成为众多房地产企业向轻资产转型的重要赛道之一。
中指研究院监测数据显示，今年上半年，国内典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6%。另据克而瑞数据，上半年，代建新增规模TOP20代建企业新增签约建筑面积达10983万平方米，同比增长28%，整体拓展表现好于今年一季度和去年上半年。
《每日经济新闻》记者注意到，在代建行业规模持续扩张的同时，代建费率回调等问题也随之显现。根据各地代建政策，目前代建费率普遍低于3%，明显低于早期5%～6%的代建费率水平。
7月15日下午，中指研究院企业研究总监刘水通过微信向每经记者分析指出，“近年来房企积极探索新的发展模式，涉足代建业务的企业数量不断增加，目前已有超百家房企进入代建领域。随着参与者的持续增多，代建管理费率的下降趋势不可避免”。
刘水指出，尽管代建管理费率有所下调，但优秀代建企业依然凭借卓越的产品打造能力、成本管控能力、项目管理能力，以及后期的代销、代运营能力等，赢得委托方的信赖。而且，部分企业更是通过差异化的竞争策略在细分领域建立了护城河。
市场规模持续增长，行业“马太效应”凸显
今年上半年，代建市场在规模稳步增长的同时，行业“马太效应”也进一步显现。
克而瑞数据显示，上半年，代建新增规模TOP20企业共新增签约建筑面积约10983万平方米，同比增长28%，增速较今年一季度提升22个百分点，创近三年同期新高。
在TOP20代建企业中，有11家企业的新增签约建筑面积在300万～800万平方米区间，5家企业超过800万平方米。对比来看，上半年新增签约建筑面积超300万平方米的代建企业数量明显高于去年同期，“强者恒强”局面明显。
具体到企业，截至今年上半年，代建新增规模位居行业前五的企业依次为绿城管理、旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造和蓝城集团。
其中，绿城管理上半年新增签约建筑面积达1989万平方米，占据了TOP5企业总规模约37%，但高基数导致其同比增速仅为14%。
而旭辉建管和蓝城集团的同比增速分别为20%和23%。其中，旭辉建管通过“政府代建+城市更新”的双轮驱动策略，新增签约建筑面积达876万平方米。如其在西昌·阅山海等项目中融入彝族文化元素，成功打造了当地标杆项目。
龙湖龙智造、润地管理上半年规模增长最为亮眼。其中，龙湖龙智造上半年新增签约建筑面积852万平方米，较去年同期的432万平方米同比激增97%；润地管理则凭借“6+2”产品线布局，上半年新增签约建筑面积865万平方米，较去年同期的422万平方米大增105%。
每经记者注意到，在头部代建企业新增签约建筑面积的类型中，政府代建逐渐成为代建企业“角逐”的重要“战场”。
中指研究院数据显示，今年上半年，代建企业在政府代建方面主要涉及保障房、学校、体育场馆等领域，部分企业也在积极探索城市更新中的代建机遇。
以润地管理为例，该企业在服务政府公共服务领域有着丰富经验，上半年成功中标多个政府代建项目，其“6+2”产品线在保障房、学校、体育场馆等领域形成显著的差异化优势。而蓝城集团则通过临安人才租赁用房项目，精准匹配户型设计与人才家庭结构，荣获多项政府工程奖项。
中指研究院预计，未来三年，保障性住房、城中村改造、“平急两用”设施建设将释放超5亿平方米代建需求，成为头部代建企业规模扩张的主攻方向。
值得一提的是，随着“好房子”理念写入政府工作报告，代建企业也开始在产品力上展开激烈竞争。
例如，凤凰智拓建管打造的西安宝石花总部基地，融合商务办公与四代住宅，成为西安城北首个高端综合体；中原建业许昌天誉项目打造的下沉庭院会所，涵盖书吧、私宴厅等12项高端定制功能；绿城管理的万宁海语春风项目，将海南椰林、咖色外立面与度假景观有机结合，实现了建筑与地域文化的深度融合。
盈利空间压缩，代建企业如何“突围”？
目前，国内代建业务按委托方性质主要分为政府代建、商业代建和资本代建三类。
不过，每经记者注意到，代建市场规模的持续扩大导致行业竞争日渐加剧，但代建费率却在持续下行。截至去年底，代建费率已由早期的5%～6%降至3%以下。
据中指研究院对典型代建企业代建项目的统计，77.7%的代建项目代建费率在1%~3%之间，其中，42.7%的项目代建费率在1%~2%之间，占比最高。“近年来，随着代建企业竞争加剧，代建费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。”
“当前，代建市场已步入大洗牌、大分化的阶段，企业拓展规模相比前几年有所放缓。未来，代建企业的综合能力将受到更大考验，包括服务口碑、产品打造力等。”7月16日上午，克而瑞研究中心研究总监谢杨春通过微信接受每经记者采访时表示，代建市场整体已由之前的高速发展进入平稳发展的过渡期。
在谢杨春看来，当前代建市场企业可重点关注两大方向：一是不良资产的盘活；二是深耕细分领域做好口碑。“这也是未来几年代建企业尝试的重要方向。”
“前几年代建迅猛发展，一个重要原因是各地城投拿了大量土地，再加上各地保障房建设推进，代建项目众多。然而，近几年增量空间在减少，代建企业不得不寻求新方向。其中，不良资产处置已成为多数头部代建企业重点探索的方向之一，如绿城管理正与多个资方合作盘活不良资产。”
谢杨春表示，在市场竞争加剧的当下，代建企业唯有深耕代建赛道，提升自身在细分领域的综合能力，将产品口碑做到极致。“由于代建本身是轻资产模式，拥有良好口碑和优质产品后，可考虑与信托、不动产等金融机构合作。”
据每经记者观察，面对市场竞争加剧，部分代建企业也在启动战略转型。
其中，蓝绿双城推出“共建模式”，通过设立产业基金实现“小股操盘”。在杭州新塘地块项目中，其“借地于城”的设计理念使产品空间使用率超过100%，并通过股权绑定增强项目话语权。
再如中铁置业签约的广州增城佳源华府项目，借助“预重整+重整+共益债+服务信托”的创新模式，成功盘活企业资产。作为项目的代建机构，中铁置业为该项目提供运营、销售、品牌等多方面服务，有效隔离项目风险，同时实现社会效益与经济效益的双赢，为行业提供了可供借鉴的破局样本。
刘水指出，代建行业已从“野蛮生长”进入“精耕细作”阶段，委托方的选择逻辑正从“规模优先”转向“价值共生”。未来，若想在激烈的市场竞争中占有一席之地，代建企业需更加注重品牌信誉，不以规模竞速论英雄，坚持品质发展，持续提升品牌影响力。
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